.

 تاریخچه

       نخستين قانون بلديه يا به تعبير امروزي قانون شهرداري ، مصادف با آخرين سال هاي سلطنت خاندان قاجار و روي كار آمدن حاكميّت پهلوي ، به تصويب مجلس رسید .

      اين قانون مصوب 20 ربيع الثاني 1325 قمري، مصادف با 1286 خورشيدي است. قانون مذكور 5 فصل و 108 ماده دارد كه عناوين فصول پنج گانه آن عبارتند از :

    فصل اول : قواعد كلي

    فصل دوم : در باب تشكيل انجمن بلديه

    فصل سوم : ترتيب و وظايف انجمن بلديه

    فصل چهارم : اداره بلديه

    فصل پنجم : در باب مستخدمين بلديه

      حق بازرسي و رسيدگي به اداره بلديه و ادارات مربوطه به آن در اختيار حاكم (تقريباً معادل فرماندار كنوني) بوده است . او مي توانست هر گاه در اعمال اداره بلديه مواردي خلاف قاعده و دستورالعملها مي‌بيند به اداره بلديه يا شهرداري اخطار نمايد و در صورت بي توجهي بلديه، حاكم مراتب را به اطلاع انجمن بلديه مي رساند . قانون اين موضوع را هم پيش بيني كرده بود كه در صورت هم رأي شدن انجمن بلديه با اداره بلديه، حاكم مي‌توانست مسئله را به وزير داخله تقديم كند . اگر چه حكم وزير داخله براي اداره بلديه لازم الاجرا بود ولي انجمن بلديه مي توانست مادامي كه ديوانخانه ادارات (تقريبا معادل ديوان عدالت اداري) تشكيل نشده ، به كميسيون مركّب از اعضاي شوراي ملي و سنا، با تعداد مساوي شكايت نمايد .

 

      مواد 99 و 100 اين قانون اين حق را به انجمن بلديه مي داد تا براي اداره بهتر امور شهري كميسيون هاي اجرايي تشكيل دهد .

      تمامي اين كميسيون ها بايست زير نظر بلديه و موافق دستورالعمل هاي انجمن بلديه رفتار مي كردند . البته رياست كميسيون ها با اعضاء اداره بلديه بود . اما در صورت نياز امكان انتخاب رئيس از خارج بلديه در قانون (ماده 100) فراهم شده بود .

 

   مقدمه

      ماده 100 قانون شهرداری ها از جمله مواد پرکاربردی است که البته آنچنان که بايد به بررسی آن پرداخته نشده است . براي ورود به مبحث مذكور در ابتدا به جايگاه ماده 100 قانون شهرداری در نظام حقوقي ايران به اختصار اشاره اي خواهيم كرد .

       نظام حقوقي ايران در يك تقسيم بندي كلي به مراجع اداري و مراجع قضايي تقسيم مي شود كه اين مراجع نيز خود به مراجع عمومي و استثنايي تقسيم    مي شوند . مراجع قضايي عمومي همان دادگاه هاي عمومي موجود در نظام قضايي كشور و مراجع قضايي استثنايي هم به دو شاخه كيفري و حقوقي تقسيم مي شوند .

      مراجع استثنايي حقوقي به مراجع حقوقي دادگستري ( عزل و نصب قضات آن كلاً در اختيار قوه قضائيه است . ) و مراجع حقوقي غير دادگستري ( عزل و نصب قضات آن كلاً و جزئاً در صلاحيت قوه مجريه مي باشد . )تقسيم مي شود .

      مراجع استثنايي كيفري شامل دادگاه هاي نظامي ، دادگاه انقلاب و دادگاه ويژه روحانيت مي باشد .

      اما مراجع اداري نيز به مراجع اداري عمومي كه ديوان عدالت اداري تنها مرجع آن و مراجع اداري استثنايي كه شامل مراجعي چون مراجع اختلاف مالياتي    می باشد ، تقسیم بندی می شود كه در برگيرنده كمسيون م 100 مقرر در قانون الحاق بند 3 به م 99 و كمسيون م 77 نیز مي باشد .

      با توجه به توضيحات فوق الذكر بايد گفت كمسيون م 100 از مراجع اداري استثنايي در نظام حقوقي كشور ما مي باشد .

 

   كميسيون ماده صد قانون شهردارى

   ماده صد : مالكين اراضى و املاك واقع در محدوده شهر يا حريم آن بايد قبل از هر اقدام عمرانى يا تفكيك اراضى و شروع ساختمان از شهردارى پروانه أخذ نمايند .

       شهردارى مى‏تواند از عمليات ساختمانى ساختمان‏هاى بدون پروانه يا مخالف مفاد پروانه به وسيله مأمورين خود اعم از آن كه ساختمان در زمين محصور يا غير محصور واقع باشد ، جلوگيرى نمايد .

       بر اساس ماده 100 شهردارى ، قبل از هر اقدام عمرانى اخذ پروانه از شهردارى الزامى است . هر گونه تعمير املاك واقع در توسعه‏ى معابر و طرح‏هاى تملكى با هماهنگى و مجوز شهردارى بايد انجام پذيرد .

 

   تبصره 1 :

      در موارد ذكر شده‏ى فوق كه از لحاظ اصول شهرسازى يا فنى يا بهداشتى ، قلع تأسيسات و بناهاى خلاف مشخصات مندرج در پروانه ضرورت داشته باشد يا بدون پروانه شهردارى ساختمان احداث يا شروع به احداث شده باشد به تقاضاى شهردارى موضوع در كميسيون‏هائى مركب از :

      نماينده وزارت كشور با انتخاب وزير كشور و يكى از قضات دادگسترى با انتخاب وزير دادگسترى و يكى از اعضاى انجمن شهر ( شوراى  شهر ) با انتخاب انجمن مطرح مى‏شود .

      كميسيون پس از وصول پرونده به ذينفع اعلام مى‏نمايد كه ظرف ده روز توضيحات خود را كتباً ارسال دارد ، پس از انقضاء مدت مذكور، كميسيون مكلف است موضوع را با حضور نماينده شهردارى كه بدون حق رأى براى اداى توضيح شركت مى‏كند ظرف مدت يك ماه تصميم مقتضى بر حسب مورد اتخاذ كند ؛ در مواردى‏كه شهردارى از ادامه عمليات ساختمانى بدون پروانه يا مخالف مفاد پروانه جلوگيرى مى‏كند مكلف است حداكثر ظرف يك هفته از تاريخ جلوگيرى ، موضوع را در كميسيون مذكور مطرح نمايد ، در غير اين صورت كميسيون به تقاضاى ذينفع به موضوع رسيدگى خواهد كرد .

       در صورتى‏كه تصميم كميسيون بر قلع تمام يا قسمتى از بنا باشد ، مهلت مناسب را كه نبايد از دو ماه تجاوز كند ، تعيين مى‏نمايد. شهردارى مكلف است تصميم مزبور را به مالك ابلاغ كند . هر گاه مالك در مهلت مقرر اقدام به قلع بنا ننمايد ، شهردارى رأساً اقدام كرده و هزينه آن را طبق مقررات آئين‏نامه اجراى وصول عوارض ، از مالك دريافت خواهد نمود .

 

  تبصره 2 : 

      در مورد اضافه بنا زائد بر مساحت زيربناى مندرج در پروانه ساختمانى واقع در حوزه استفاده از اراضى مسكونى ، كميسيون مى‏تواند در صورت عدم ضرورت قلع اضافه بنا با توجه به موقعيت ملك از نظر مكانى ( در بر خيابان‏هاى اصلى يا خيابان‏هاى فرعى و يا كوچه‏هاى بن‏باز يا بن‏بست) رأى به أخذ جريمه‏اى كه متناسب با نوع استفاده از فضاى ايجاد شده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفى باشد ، تعيين كند و شهردارى مكلف است براساس آن نسبت به وصول جريمه اقدام نمايد. ( جريمه نبايد از حداقل یک دوم كمتر و از 3 برابر ارزش معاملاتى ساختمان براى هر مترمربع بناى اضافى بيشتر باشد . ) در صورتى‏كه ذينفع از پرداخت جريمه خوددارى نمود شهردارى مكلف است مجدداً پرونده را به همان كميسيون ارجاع و تقاضاى صدور رأى تخريب را بنمايد . كميسيون در اين مورد نسبت به صدور رأى تخريب اقدام خواهد نمود .

 

  تبصره 3 :

      در مورد اضافه بنا زائد به مساحت مندرج در پروانه ساختمانى واقع در حوزه استفاده از اراضى تجارتى و صنعتى و ادارى ، كميسيون مى‏تواند در صورت عدم ضرورت قلع اضافه بنا با توجه به موقعيت ملك از نظر مكانى ( در بر خيابان‏هاى اصلى يا خيابان فرعى و يا كوچه بن‏باز يا بن‏بست ) رأى به اخذ جريمه‏اى كه متناسب با نوع استفاده از فضاى ايجاد شده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفى باشد ، تعيين كند و شهردارى مكلف است براساس آن نسبت به وصول جريمه اقدام نمايد (جريمه نبايداز حداقل 2 برابر كمتر و از 4 برابر ارزش معاملاتى ساختمان براى هر مترمربع بناى اضافى ايجاد شده بيشتر باشد) در صورتى‏كه ذينفع از پرداخت جريمه خوددارى نمود شهردارى مكلف است مجدداً پرونده را به همان كميسيون ارجاع و تقاضاى صدور رأى تخريب را بنمايد . كميسيون در اين مورد نسبت به صدور رأى تخريب اقدام خواهد نمود .

 

  تبصره 4 :

      در مورد احداث بناى بدون پروانه در حوزه استفاده از اراضى مربوطه در صورتى‏كه اصول فنى و بهداشتى و شهرسازى رعايت شده باشد ، كميسيون مى‏تواند با صدور رأى بر اخذ جريمه بازاء هر مترمربع بناى بدون مجوز يك دهم ارزش معاملاتى ساختمان يا يك پنجم ارزش سرقفلى ساختمان ، در صورتى‏كه ساختمان ارزش دريافت سرقفلى داشته باشد ، هر كدام كه مبلغ آن بيشتر است از ذينفع ، بلامانع بودن صدور برگ پايان ساختمان را به شهردارى اعلام نمايد .    

      اضافه بنا زائد بر تراكم مجاز براساس مفاد تبصره‏هاى 2 و 3 عمل خواهد شد .

 

   تبصره 5 :

      در مورد عدم احداث پاركينگ و يا غيرقابل استفاده بودن آن و عدم امكان اصلاح آن ، كميسيون مى‏تواند با توجه به موقعيت محلى و نوع استفاده از فضاى پاركينگ ، رأى به أخذ جريمه‏اى كه حداقل يك برابر و حداكثر دو برابر ارزش معاملاتى ساختمان براى هر مترمربع فضاى از بين رفته پاركينگ باشد ، صادر نمايد . (مساحت هر پاركينگ با احداث گردش 25 مترمربع مى‏باشد . )   

      شهردارى مكلف به أخذ جريمه تعيين شده و صدور برگ پايان ساختمان مى‏باشد .

  

   تبصره 6 :

      در مورد تجاوز به معابر شهر ، مالكين موظف هستند در هنگام نوسازى براساس پروانه ساختمان و طرح‏هاى مصوب رعايت برهاى اصلاحى را بنمايند .

       در صورتى‏كه برخلاف پروانه و يا بدون پروانه تجاوزى در اين مورد انجام گيرد؛ شهردارى مكلف است از ادامه عمليات جلوگيرى و پرونده امر را به كميسيون ارسال نمايد . در ساير موارد تخلف مانند عدم استحكام بنا ، عدم رعايت اصول فنى و بهداشتى و شهرسازى در ساختمان ، رسيدگى به موضوع در صلاحيت كميسيون‏هاى ماده صد است .

 

  تبصره 7 :

      مهندسين ناظر ساختمانى مكلفند نسبت به عمليات اجرائى ساختمانى كه به مسئوليت آنها احداث مى‏شود ، از لحاظ انطباق ساختمان با مشخصات مندرج در پروانه و نقشه‏ها و محاسبات فنى ضميمه آن به طور مستمر نظارت كرده و در پايان كار مطابقت ساختمان با پروانه و نقشه و محاسبات فنى را گواهى نمايند .  

       هرگاه مهندس ناظر برخلاف واقع گواهى نمايد و يا تخلف را به موقع به شهردارى اعلام نكند و موضوع منتهى به طرح در كميسيون مندرج در تبصره يك ماده صد قانون شهردارى و صدور رأى بر جريمه يا تخريب ساختمان گردد ، شهردارى مكلف است مراتب را به نظام معمارى و ساختمانى منعكس نمايد .

      شوراى انتظامى نظام مذكور موظف است مهندس ناظر را در صورت ثبوت تقصير برابر قانون نظام معمارى و ساختمانى حسب مورد با توجه به اهميت موضوع به 6 ماه تا سه سال محروميت از كار و در صورتى‏كه مجدداً مرتكب تخلف شود كه منجر به صدور رأى تخريب به وسيله كميسيون ماده صد گردد ، به حداكثر مجازات محكوم كند . مراتب محكوميت از طرف شوراى انتظامى نظام معمارى و ساختمانى در پروانه اشتغال درج و در يكى از جرائد كثيرالانتشار اعلام مى‏شود . شهردارى مكلف است تا صدور رأى محكوميت به محض وقوف از تخلف مهندس ناظر و ارسال پرونده كميسيون ماده صد به مدت حداكثر 6 ماه از أخذ گواهى امضاء مهندس ناظر مربوطه براى ساختمان جهت پروانه ساختمان شهردارى خوددارى نمايد .

      مأموران شهردارى نيز مكلفند در مورد ساختمان‏ها نظارت نمايند و هر گاه از موارد تخلف در پروانه به موقع جلوگيرى نكنند و يا در مورد صدور گواهى انطباق ساختمان با پروانه مرتكب تقصيرى شوند ، طبق مقررات قانونى به تخلف آنان رسيدگى مى‏شود و در صورتى‏كه عمل ارتكابى مهندسين ناظر و مأموران شهردارى واجد جنبه جزائى هم باشد از اين جهت نيز قابل تعقيب خواهند بود .  

      در مواردى‏كه شهردارى مكلف به جلوگيرى از عمليات ساختمانى است و دستور شهردارى اجرا نشود ، مى‏تواند با استفاده از مأموران اجرائيات خود و در صورت لزوم مأموران انتظامى براى متوقف ساختن عمليات ساختمانى اقدام نمايد.

 

   تبصره 8 :

      دفاتر اسناد رسمى مكلفند قبل از انجام معامله قطعى در مورد ساختمان‏ها گواهى پايان ساختمان و در مورد ساختمان‏هاى ناتمام گواهى عدم خلاف تا تاريخ انجام معامله را كه توسط شهردارى صادر شده باشد ملاحظه و مراتب را در سند قيد نمايند .

      در مورد ساختمان‏هائى كه قبل از تاريخ تصويب نقشه جامع شهر ايجاد شده در صورتى‏كه اضافه بناء جديدى حادث نشده باشد و مدارك و اسناد نشان‏دهنده ايجاد بنا قبل از سال تصويب طرح جامع شهر باشد ، با ثبت و تصريح مراتب فوق در سند مالكيت ، انجام معامله بلامانع مى‏باشد .

 

   تبصره 9 :

      ساختمان‏هايى كه پروانه ساختمان آنها قبل از تاريخ تصويب نقشه جامع شهر صادر شده است از شمول تبصره 1 ماده صد قانون شهردارى معاف مى‏باشند .

 

   تبصره 10 :

      در مورد آراء صادره از كميسيون ماده صد قانون شهردارى ، هرگاه شهردارى يا مالك يا قائم مقام او از تاريخ ابلاغ رأى ظرف مدت ده روز نسبت به آن رأى اعتراض نمايد ، مرجع رسيدگى به اين اعتراض كميسيون ديگر ماده صد خواهد بود كه اعضاى آن غير از افرادى مى‏باشند كه در صدور رأى قبلى شركت داشته‏اند، رأى اين كميسيون قطعى است .

   

   تبصره 11 :

      آئين نامه ارزش معاملاتى ساختمان پس از تهيه توسط شهردارى و تصويب    

    انجمن شهر ( شوراى اسلامى شهر ) در مورد أخذ جرائم قابل اجراست و اين ارزش معاملاتى سالى يك بار قابل تجديدنظر خواهد بود .

 

 

  خلاف‏هاى قابل رسيدگى در كميسيون ماده‏ى صد : 

      در صورتى كه ساختمان داراى خلاف بوده و رسيدگى به موارد خلاف خارج از اختيارات شهردارى منطقه باشد ، فرم‏هاى مخصوص كميسيون ماده صد توسط كارشناس بر اساس آخرين گزارش مهندس ناظر تنظيم و جهت رسيدگى توسط شهردارى منطقه به كميسيون ماده صد شهردارى مركز ارسال مى‏شود كه پس از صدور رأى كميسيون ماده صد و اجراى مفاد آن عدم خلاف يا گواهى پايان ساختمان صادر مى‏گردد .

      1) پرونده هايى كه قبلاً در موردشان رأى صادر شده است مشمول اين دستور العمل نخواهند بود و رأى و حكم صارده ملاك عمل است .

      2)پرونده مربوط به تخلفات مهندس ناظر جهت رسيدگى و تصميم‏گيرى بايد به معاونت شهرسازى و معمارى قسمت امور مهندسين ناظر ارجاع داده شود .

     3) جهت رسيدگى به بعضى از تخلفات ساختمان‏هاى غير مسكونى ( تجارى ، ادارى ، صنعتى ‏و غيره... ) كه قبل از تاريخ 66/8/3 احداث گرديده‏اند ، ارائه‏ى مداركى كه نشان گر فعاليت كسبى در مورد تخلف قبل از تاريخ فوق باشد ، الزامى است .

      4) نظر به اينكه جرائم مندرج در تبصره‏هاى ماده صد قانون شهردارى در واقع و نفس الامر به منزله مجازات تخلفات ساختمانى بوده و عوارض قانونى در حقيقت از نوع حقوقى ديوانى ناشى از اعمال مجاز محسوب مي شود ، بنابراين به لحاظ تفاوت و تمايز وجوه عناوين مذكور بوده و جرائم ماده صد وپرداخت عوارض مغايرتى با قانون ندارد .

 

 

خلاف‏هاى غيرقابل رسيدگى در كميسيون ماده‏ى صد :

1) كليه ساختمان هایى كه قبلاً در محدوده شهرى بوده اند .

 1-1) كليه بناهاى مسكونى كه داراى اضافه زير بنا مازاد بر پروانه و يا كلاً بدون پروانه تا متراژ 50 متر مربع مازاد بر تراكم مجاز  بوده ، در صورتى كه تاريخ احداث مستحدثات از 55/1/1 لغايت 66/1/1 باشد .

 1-2) كليه بناهاى مسكونى كه داراى اضافه زير بنا مازاد بر پروانه و يا كلاً بدون پروانه ساخت بيش از متراژ 50 مترمربع بوده پس از ارجاع پرونده به كميسيون ماده صد طبق راى و اعلام نظر كميسيون مربوطه اقدام به وصول جريمه گردد.

      1-3) كليه بناهاى تجارى كه داراى اضافه زير بناى مازاد بر پروانه و كلاً بدون پروانه تا سقف 32 مترمربع بوده و تاريخ احداث مستحدثات از 55/1/1 لغايت 67/10/1 باشد نيازى به ارجاع پرونده به كميسيون ماده صد نمي باشد بر اساس تعرفه و با رعايت مقررات جرايم وصول مي گردد .   

       1-4) كليه بناهاى تجارى كه داراى اضافه بناى مازاد بر پروانه و كلاً بدون پروانه بيش از 32 مترمربع پس از ارجاع پرونده به كميسيون ماده صد طبق رأى و اعلام نظر كميسيون مربوطه اقدام به وصول جريمه گردد .

   2) در مورد آن دست از ساختمان هایى كه قبلاً خارج از محدوده شهرى بوده و اخيراً به شهر الحاق شده‏اند ؛ با توجه به اينكه بناهاى مذكور در خارج از محدوده قانونى و حريم شهر قرار گرفته و بعداً به علت توسعه شهر داخل محدوده قانونى و حريم شهر شده‏اند ، به علت اينكه قانون و مقرارت شهردارى نسبت به آن جارى نبوده ، لذا أخذ هر گونه جريمه به صرف نداشتن پروانه ساختمانى و لاغير ، محمل قانونى ندارد مگر اينكه بعد از داخل شدن به محدوده قانونى و حريم شهر تخلف ساختمانى در آن حادث شود كه در اينصورت موضوع مى‏بايست به كميسيون ماده صد ارجاع شود و طبق رأى و اعلام نظر كميسيون مورد رسيدگى و اقدام قرار گيرد ، و ضمناً با توجه به اينكه هدف از أخذ جرايم صرفاً كاهش تخلفات ساختمانى و رعايت مقررات مى‏باشد .

 

پيشنهادات
 1- ماده صد شهرداري ماده اي براي رسيدگي به ساخت و ساز فني شهري است . تشكيل كميسيون فني به جاي كميسيون اجتماعي براي بررسي به گزارش فني مأمور شهرداري امري ضروري بوده و حضور يك نماينده از سازمان مسكن و شهرسازي يا سازمان نظام مهندسي يا دفاتر نمايندگي به انتخاب وزير مسكن و شهرسازي الزامي است.

    2- در اجراي تبصره يك كميسيون ماده صد توضيحات فني ساختمان را سازمان نظام مهندسي استان يا دفاتر نمايندگي يا مهندس ناظر ساختمان دريافت كند.

   3- در اجراي تبصره دو ، در مورد اضافه بنا زائد بر مساحت زيربناي مندرج در پروانه ساختماني واقع در حوزه استفاده از اراضي مسكوني از نظر فني و محاسباتي و رعايت آيين‌نامه 2800 به تأييد سازمان نظام مهندسي استان يا دفاتر نمايندگي يا مهندس ناظر ساختمان رسيده و سپس اقدام به أخذ جريمه شود

   4- در اجراي تبصره سه ، در مورد احداث بناي بدون پروانه در حوزه استفاده از اراضي مربوطه رعايت اصول فني و بهداشتي به تاييد سازمان نظام مهندسي استان يا دفاتر نمايندگي يا مهندس ناظر ساختمان رسيده و سپس اقدام به اخذ جريمه شود .

   5- در اجراي تبصره ششم، موارد تخلف مانند مستحکم نبودن بنا، رعايت نکردن اصول فني و مهندسي در ساختمان رسيدگي به موضوع از صلاحيت كميسيون‌هاي ماده 100 خارج شود .

   6- حداقل جريمه ماده صد كميسيون نسبت به هزينه أخذ پروانه ساختماني ده برابر باشد تا مالكان نسبت به رعايت آيين‌نامه‌ها و مقررات ملي ساختمان ترقيب شوند .